Maaklertegevusest mittehoolimine jätab riigi ilma miljonitest

19. jaanuaril ilmus Äripäevas esikaanelugu “Isehakanud nõunik”, millest selgus, et juriidiliseks nõustajaks võib hakata praktiliselt igaüks ja Eestis on ligi 800 õigusnõustajat, kelle tegevusest ja tasemest puudub igasugune ülevaade.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing märkis, et kinnisvaramaakleritega on olukord sama: “Iga soolapuhuja võib hakata maakleriks ja tulemuste eest ei vastuta keegi. Isegi kõik taksod on Tallinnas registreeritud, aga maaklerid ei ole.”

“Ju siis on kihvtimaid teemasid, millega hääli püüda,” põrutas Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman, kommenteerides, miks kümne aasta jooksul pole riik suutnud kehtestada järelevalvet maaklertegevusele Eestis.

“Kinnisvaraspetsialistid käivad ja lohisevad mööda ministeeriume ja manguvad, et palun-palun, reguleerige meid, aga saavad vastuse, et ei, me ei taha, jätkake samas vaimus.” Ta lisas, et on olnud kinnisvarafirmade liidu juhatuses kümme aastat ja kõik need aastad on otsitud dialoogi, et valdkonda reguleeritaks. “Kinnisvaramaaklerluse vallas lihtsalt ei piisa vabatahtlikest kodadest,” möönis ta.Musta üürituru tõttu jääb saamata vähemalt 5 miljonit eurot

“Mina arvan, et elukondlik üüriturg Eestis on “must” tugevalt üle poole, kas protsent on 85 või 90, ei oska enam öelda,” rääkis Sooman.  Pole teada, kui mitu miljonit eurot jääb saamata suure musta üürituru tõttu, sest pole teada, kui palju on Eestis väljaüüritud kortereid. Sooman märkis, et räägitakse numbritest 10 000–100 000, aga ilmselt jääb tõele lähedalseisev arv 20 000 kanti. “Kui võtame hüpoteetiliseks keskmiseks kuiseks üürimakseks 200 eurot ja korrutame selle näiteks 10 000 korteriga ning maksumäär sellelt tehtelt on 20%, mis jääb riigi tuludesse kandmata, saame kaotatavaks summaks 4,8 miljonit eurot aastas,” arvutas Sooman. “Kahekümne tuhande korteri korral oleks summa juba ligi 10 miljonit,” lisas ta.

Saksing uskus, et kui kinnisvaramaakleritele kehtestataks riiklik kutsestandard ja pandaks tööle ka järelevalve, kasvaks maksude laekumine Eesti riigile miljonite ­eurode võrra. Olukord muutuks tugevalt riigi kasuks, kui oleks register, kust saab maakleri tausta kontrollida.

“Kui ma vaatan krediidiinfost mõne kinnisvaraettevõtte müügiportfelli, kus on kirjas 2000 müügiobjekti, aga samas selle ettevõtte maksude laekumine riigile on sadades eurodes inimese kohta ja aastakäibena näidatakse natuke üle 100 000 euro, siis ei ole see loogiline. Sporti tuleb teha ikka ilma dopinguta,” rääkis Saksing. “Ja ma arvan, et 5 miljonit ­eurot, mis maksuamet siin mõne aja eest enda aastaseks võiduks autoturul luges, on kinnisvaraturul võimalik ületada mitmekordselt.” Saksing on veendunud, et elukondlikust üüriturust on must turg 80–90%.

Ministeeriumid veeretavad teemat nagu kuuma kartulit

Saksing rääkis, et viimati soovis ta koos oma tuttava Rootsi kinnisvarakoolitaja Anders Alfiga justiitsministeeriumis maaklerite riikliku järelevalve teema tõstatada, aga sai vastuseks, et selle teema käsitlemiseks pole ressurssi. Eelmise aasta lõpus lepiti kokku aeg veebruariks, aga see tühistati.

Majandusministeeriumis käis Saksing sama küsimusega 2013. aasta jaanuaris, kohe pärast seda, kui standard sai eestikeelsena kättesaadavaks. Euroopa Liidus jõustus kinnisvaramaaklerite teenuste standard juba 2010. aastal. Kohtumisel majandusministeeriumis tõdeti ühiselt, et standardis sätestatut võiks nõuda riigihangetes nii riigi kui ka kohaliku omavalitsuse tasandil. Enamiku  riigihangete puhul see praegu ka nii on.

Näiteks Riigi Kinnisvara ASi korraldatavates hangetes on nõutud pakkujalt kinnisvaramaakleri kutsetunnistust ja kinnisvaramaaklerite teenuste standardi jälgimist. ”Seega on riik tegelikult selgelt asjatundlik ja pädev tellija ning leiab ise kutsetunnistuse ja teenustestandardi olevat vajaliku parima tulemuse saavutamiseks kinnisvara müügil. Miks ei võiks siis tavaline inimene ehk tarbija, kes teeb kinnisvaratehinguid väga harvadel kordadel oma elus, olla informeeritum ja sarnaste tagatistega kui riik,” tõdes Saksing.

Reguleerimine annaks Soomani hinnangul eelkõige turvalisema keskkonna ehk suurema vastutustunde. “Kui palju inimesi peab enne saama vastu näppe, et riik selle ära reguleeriks? Maaklerteenus peab olema kontrolli all, sest selle kaudu liigub juba ühe tehinguga väga suuri summasid, miljoneid eurosid. Riik ütleb, et ei suudeta maaklertegevust reguleerida, aga näiteks ehitusprotsessid on ta suutnud ära reguleerida,” tõi Sooman võrdluse.

Kinnisvarafirmad ei taha, et neid piirataks, vaid et turg saaks ühised mängureeglid. Praegu on Soomani sõnul turul maaklereid, kes ei tee vahet, mis on võlaõigus- ja mis asjaõigusseadus.“Peab olema selgelt paika pandud, milline on maaklerteenus, mida osutatakse. Kui keegi seda korduvalt ja jämedalt rikub, peab olema võimalik see inimene sellest sektorist välja saata. Eesti kinnisvaraturul tegutsevad ka juba kroonilised lüpsjad. Ja see on jama, see teeb nukraks,” kommenteeris Sooman.

Rootsi klient paremas seisus

Saksing tõi näiteks Rootsis, kus tarbijakaitseameti juures on osakond, mis peab maaklerite registrit. Finantseeritakse seda kinnisvaramaaklerite makstvate aastatasude arvel ehk täiendavat koormust sellega riigile ei kaasne. Iga tarbija saab kontrollida, kas maakler on registris. Eestis võiks ühendada sellise registri majandustegevuse registriga.“Ka kinnisvaravahendusärisse lisandus väga palju uusi töötajaid pärast seda, kui maksuamet viis sisse töötajate registreerimise nõude, see ei toonud efekti vaid ehituses ja toitlustusäris,” lisas ta.

Kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus tõdes, et kinnisvaramaaklerite tegevusele riikliku järelevalve kehtestamisese vajaduse tõttu sai loodud maaklerite koda. “Riikliku järelevalve kehtestamise lõppeesmärk on konkreetselt määratleda, kes võib ennast kinnisvaramaakleriks nimetada ja kes mitte.”Lauguse sõnul on n-ö pehme regulatsioon olemas ELi direktiivide näol, mis seavad kinnisvaramaaklerile kutsetunnistuse nõude, aga sellel puudub riiklik järelevalvesüsteem.

Sooman: maaklerid on atesteerimise poolt

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman nimetab vandenõuteooriaks väidet, justkui töötaks kinnisvarafirmad ise riiklikule reguleerimisele vastu, kuna kõik maaklerid ei taha ennast koolitada ja firma võib kaotada mõne n-ö staarmüüja. “Küsimus on regulatsiooni sõnastuses. Ei saagi eeldada, et kõik perearstikeskuses töötavad inimesed oleksid arsti haridusega, aga see, kes vastutab, peab olema. Ka kinnisvara hindamine käib nii, et on olemas objekti ülevaatajad ehk sellid, kes teevad eeltöö atesteeritud hindajale ehk meistrile ära,” selgitas Sooman.

Tema sõnul on enamik n-ö staarmaaklereid atesteeritud. “Kes ka pole, on lihtsalt pidanud seda praegu ebaoluliseks, sest see ei ole edu tingimus,” kinnitas Sooman.Kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus tunnistas, et vastulobis võib oma loogika olla, sest standardiseerimine puudutab büroosid, kus pole võimalik korralikult koolitada, ja iga reguleerimine tähendab, et keegi langeb välja.

Suuremad bürood tahavad, et tekiks regulatsioon, nad näevad vaeva, et maaklereid koolitada. “Kutseeksamid ja atesteerimine toimub  maaklerite koja vedamisel, ka atestaat nõuab, et maakler oleks kaks aastat selles vallas tegutsenud,” rääkis ta.